2022年初我们对重庆渝北一个规模近3.7万方的开放式自持商业街区项目做了一个专题，该项目其实也开启了新一代商业形态的探索，在探索过程中出现了一系列的挑战，因此在以下的链接中可以看到整个项目的详细解读。

　　重组，是将现有的功能布局进行重构，创建具有高度辨识度和群聚效应的业态矩阵，将分散的现状商业品牌进行重新组合。

　　下图展示了重组后的功能业态序列，将从光环到达本案的门户区统一更换为标杆品牌的展示铺位。进入主动线大道，则进一步统一为零售精品店（现有基础上替换非精品零售业态）。

　　缝合，是将零散而过度变化的动线空间进行空间缝合和切分，将动线的尺寸统一。使商业动线更加紧凑连续，并且减少空间浪费。

　　类似的处理手法，我们在前一篇的公众号专题里介绍了韩国仁川松岛新城Canal Walk与同样是金科开发的绍兴则水牌项目，两个项目的商业操盘思路、业态分布、空间设计、动线规划相比本案更加合理，更加有序。

　　建序，是将原序列重新构建，创造新的商业空间序列和业态序列，形成一个完整的商业空间逻辑。

　　原街区引入了几家珠宝、奢侈品二手店铺，档次相对较高，客单价较高。但外立面相对杂乱，品质参差不齐。在调整过程中，可保留原高客单价精品店的定位，适当调整店铺落位及外立面设计，使所有店铺形成一个统一的调性。

　　将占用临街铺面较宽且进深较窄的品牌，旋转90度调整到临街面标准面宽，进深较深的铺面。以让出更多临街面给更多品牌，同时保证品牌的多元化。此策略适用于需要有独立VIP室的零售品牌，将VIP室安排在进深内部，同时保持外立面的统一性。

　　将现有零碎而不一的商铺，统一为8-10米面宽的商铺，外立面采取精品店+橱窗的设计手段，内装尽量选取高级而较饱满的布局。使商铺外立面饱满而统一，避免空间无效浪费和单店过多占用外立面（目前的商铺外立面稍显杂乱，虽然具有一定的设计感，但互相联动差，空间利用率低。

　　将原长铺切分为2-3个小铺，引入更多门类的精品店，丰富可逛性的同时，将临街面利用率最大化，同时将租金收益最大化。

　　由于本案的首层面积极小，如何在稀缺的零售空间中打造出商业的丰富度和可逛性，品牌的数量和精品化是关键。品牌门户两边预留橱窗空间并按照统一标准设计装修，节假日可根据时节更新橱窗展示，形成打卡点。

　　原中心广场定位为休闲餐饮酒吧街区，在实际运营及调研过程中我们发现休闲酒吧业态存在同质化、与周边居民客群匹配度低的问题。在下一轮的调整中，可重组中心广场。定位为精品生活广场，引入家居生活及服饰配套类的主力形象店，充分尊重周边客群的特点与需求。

　　以家庭家居、生活服饰为主的旗舰店，可占据两层甚至三层，展示性好，且品牌贴近生活，既符合社区需求，又具有高品质的品牌展示功能。

　　Crate & Barrel是美国知名的中高端家居连锁零售商，主要销售家居用品、家居装饰、节日用品、节日装饰、家具、餐饮用具、寝具、浴室用具及礼品等商品。

　　宜家城市形象店该门店坐落于上海市南京西路1728号，毗邻地铁2/7号线静安寺站，辐射静安寺商圈，商场营业区域共三层，总面积约3000平方米。相比以往位于郊区的3万平方米的标准店，静安城市店可谓迷你。在商品的选择上，门店共展示了约3000个商品，其中约1100个商品可以购买后带走，其余类似沙发、床具的商品可在线上下单。

　　强化生活服务类零售店品牌，使演唱会活动聚集的人群，与零售店铺的客群全面融合，生活类零售将客流转化率大大提高，优于酒吧休闲业态。

　　将中心广场的客流导向实际生活定位大大提高广场企划活动的客流转化率增加游逛的可视性、零售品牌的展示性将中心广场的娱乐与四周的零售进行搭配避免原酒吧与广场演唱会、露天电影等活动的重复定位

　　保留现有女装买手店，延伸创造时尚精品走廊，引入多家服装买手店、外贸店等。初步调研，在短短一年时间，光环周边200米半径内临街商铺已开业了4-5家女装买手店，装修风格高级、精美，使重光商圈初步具有了区域级商圈的业态特点。

　　新型商业街区的产品线是商业地产里最难的，因为目前市面上成功的商业街区，要么以太古里和万象天地为主的城市地标型商业街区，要么以金科成都双楠天都、星耀天都为代表的中低端、服务社区的销售型街区。

　　金科悦FUN的面世，是国内开发商在研发的全新商业产品线的一次大胆的尝试。这过程中有失败，有经验，也有教训。其定位，是城市核心商圈之外的次级商圈，不同于传统盒子购物中心，创造出高品质街区商业的先河。